شراء شقة جديدة او بيت من الأمور التى يحلم بها الكثير من الناس، وربما يدفعوا تحويشة عمرهم فى شراء شقة جديدة او بيت جديد، ولهذا السبب يجب الحذر قبل اتخاذ قرار الشراء حتى لا تقع فريسة للنصب والنصابين، واليوم فى شبكة اخباركم سوف نتكلم عن 20 نصيحة خد بالك منها عند شراء شقة او بيت جديد.
نصيحة عند شراء شقة جديدة
إليك أهم النصائح التى يجب اخذها فى الاعتبار عند شراء شقة جديدة او بيت جديد:
1- عند شراء شقة جديدة لازم تاخد مقاسات الشقة أو البيت على الطبيعة، خذ معك مساح مبانى عند الذهاب للمعاينة.
2- اهم شىء الرخصة ولو مافيش رخصه لابد من توفر ورق جدية تصالح.
3- لابد ان يقدم لك المالك عند شراء شقة جديدة نموذج ٣ وهو ورقة يحصل عليها المالك الذى يتقدم بطلب تصالح على مخالفات البناء.
4- طبعا اهم حاجه الأوراق، راجع اوراق اثبات الملكيه كويس علشان لما تيجى تبيع تانى.
5- لو بتشتري من ورثة لازم الورثة كلهم يكونوا موقعين على العقد، ويجب توفير اعلام الوراثة وعقد القسمة.
6- واذا كانت مش وراثة هنا لابد من توفر تسلسل الملكية، وتاخد معك محامى فاهم عشان ما توقعش على حاجة وانت مش فاهم وتندم.
7- مهم جدًا عند شراء شقة جديدة انك تشوف صور عقد الشقة، وتكون رخصة ولها عدادات وأسانسير شغال تمام والواجهة متشطبة.
8- اهم حاجه عداد الكهرباء يكون موجود ومنفصل للشقة بذاتها، ولو المالك قال انه عامل ممارسة لا تشتري منه ابدا.
مراجعة عقود ملكية العقار بعناية
9- ضرورة الإطلاع على تسلسل الملكية من أول شراء الارض حتى بناؤها، ويفضل كتابه العقد عند محامى من طرفك ومضمون.
10- راجع كويس جدا عقود الملكية وتسلسلها المنطقى، وراجع كويس جداً عشان متندمش ويفضل معاك محامى.
11- عند شراء شقة جديدة او بيت جديد تأكد من أن الشقة لها 3 عدادات منفصلة وليست ممارسة زى عداد الكهرباء والغاز والمياة.
12- كمان يفضل انك تخلى زوجة المالك تشهد على العقد.
13- خذ معك محامى عند شراء شقة جديدة او بيت جديد، ويفضل ان يكون المحامى من منطقة مختلفة عن نفس منطقة الشراء لتجنب التواطؤ مع المالك.
14- عند شراء شقة جديدة او بيت جديد حاول تروح الشقة مرتين فى اوقات مختلفة، مثلاً مرة الصبح ومرة بالليل لمعرفة المزايا والعيوب فى الليل والنهار.
15- حاول تطول في المعاينة وانت فى الشقة قد ما تقدر وسيب باب الشقة مفتوح لفترة طويلة. ولو الشقة عليها مشاكل مثلاً العصفورة هتبلغ الطرف الأخر انها اتفتحت وهنا تعرف ان الشقة مش سالكة.
نصائح عند شراء منزل جديد
وهنا هنكمل الكلام عن نصائح اخري هامة يجب الاهتمام بها عند شراء شقة جديدة او بيت جديد:
16- خلى بالك لأن مافيش مالك هيعرفك بعد ما ياخذ كل فلوسه منك.
17- اياك تدفع قيمة الشقة كلها، لازم تبقى جزء من قيمة شراء الشقة عشان لو فيه اى حاجه ناقصة والمالك وعد بعملها لغاية ما يخلصها.
18- لو الشقة مافيش فيها عداد كهرباء اياك تشتريها.
19- التوكيل بالبيع لوحده غير كافى لابد من توفر عقد البيع.
20- توقيع شهود على العقد امر غير هام.
21- لو هتدفع ثمن الشقه بالكامل، لازم تستلم الشقة فى نفس يوم دفع الفلوس.
لا تشتري عقار من وكيل
22- اياك تشتري من وكيل عن صاحب الشقة حتى لو توكيل عام إلا اذا كنت واثق فيهم جدا.
23- لازم صاحب الشقة يعمل لك توكيل خاص بالبيع حتى لو كان مسافر.
24- مهم جدا لو البائع عمره فوق ٦٥ سنة ان أولاده يوقعوا شهود على عقد البيع.
25- خلى بالك عند شراء شقة جديدة او بيت جديد من ورثة لازم كل الورثة يوقعوا على العقد.
26- لو فيه حد من الورثه قاصر لازم فى هذه الحالة الوصى عليه هو اللى يوقع بالنيابة عنه، ولابد يطلع قرار بموافقة النيابة الحسبية على البيع .
27- لابد من التوقيع على جميع صفحات العقد، ولازم يكون التوقيع قدامك مافيش حاجه اسمها توقيع مسبق.
28- خلى بالك اوعي تترك أي فراغات فى نسخ العقد، كما يفضل ان يكون العقد من ثلاث نسخ. وممنوع تعمل أي تعديل بخط اليد فى العقد، والأفضل ان جميع بنود العقد تكون مكتوبة بالكمبيوتر.
29- فى حال كنت ناوى تشتري بالقسط اياك تمضى على إيصالات امانه. والافضل تكتب الاقساط فى العقد بالقيمة وميعاد استحقاق القسط.
30- من حقك انك تشوف زوجة المالك عند الشراء، ممكن مثلاً يكون البائع مطلقها والست معاها قرار تمكين من الشقة وانت ماتعرفش.
31- لازم المالك يحدد لك النسبه في الارض، ولو هتاخد شقة بره الرخصهة تأكد من المصالحة ومن وجود عدادات الكهرباء والغاز والمياه.
32- من حقك تذهب الى جار او اتنين فى العماره، وتسأل عن الشقة. وفهمهم ان الكلام بينكم سر علشان يقولوا لك الصراحة.
التأكد من تسلسل الملكية
33- عند شراء شقة جديدة او بيت تأكد من سند ملكية البائع وكمان تسلسل الملكية لغاية آخر مشتري وشوف عقد الأرض سواء لو كان عرفى أو مسجل وتأكد من صحة العقد.
34- وتانى هفكرك لازم يكون معاك محامى واثق فيه، وبلاش تستخسر اتعاب المحامى عشان متتعبش انته بعدين وتندم لو اتنصب عليك. دور المحامى معاك مهم عشان يتأكد لك من صحة العقود. ومستندات الملكية وتسلسل عقود البيع ويتأكد ان الشقة او البيت مفيش عليهم مشاكل.
35- هفكرك تانى لازم تخلى زوجة البائع توقع على العقد ودى خطوة مهمة عشان متلاقيش فى يوم من الايام حكم انها حاضن وتيجى وتقعد في الشقة مثلاً.
36- عليك التأكد ان العمارة او البرج مفيش عليها أى مخالفات.
37- مهم انك تاخد محامى يتأكد من صحة الورق و يكتب لك العقد وتعمل صحه توقيع للعقد.
الشقة تكون فيها عداد كهرباء
38- اياك تشتري تشترى الشقة لو لقيت ان مفيهاش عداد كهرباء حتى لو المالك قال ان العداد ممارسة.
39- اياك تشترى الشقة فى الدور الاخير من غير ما تشوف تصريح بناء العمارة وتعرف هى مصرح لها بكام دور.
40- لو كانت الشقه بناء حديث وداخله تصالح مهم انك تاخد الاستماره ” نموذج 3 ” قبل كل حاجة وتكون خالصه الثمن والرسوم.
41- مهم تاخد اثبات حصة الشقة في الأرض، ورخصة العقار، وتعاين منطقة الشقة فى الليل والنهار. ويكون الفيو غير مغلق، والشقة لها بلكونة.
42- لازم عند إستلام الشقة تاخد كل العقود أصل، وتاخذ صورة من عقد الأرض.
43- استعلم كويس عن الشقة احسن ممكن يكون المالك أخذ قرض بضمان الشقة وانت متعرفش.
44- اثناء كتابة العقد مهم انك تاخذ على البائع إقرار بأنه لم يقوم ببيع الشقة لأى مشتري أخر غيرك.
45- اهم حاجه عند إستلام الشقة المالك يجيبلك مخالصة من الضرائب العقارية وشركة الغاز وشركة المياه وشركة الكهرباء وتعرف لو فيه مبالغ او ديون متراكمة.
46- لو تعرف موظف في المساحة خليه يعملك بحث عن المنطقة احسن تكون داخلة تطوير وانت متعرفش وتدبس، ملاحظة ( توفر رخصة العقار تغنى عن هذه الخطوة ).
47- هقولك تانى عشان تخلى بالك الشقة اتفرج عليها مرة بالليل و مرة بالنهار، عشان تعرف عيوب المكان اللى هتعيش فيه. واسأل عن الجيران وده مهم جدا، فيه جيران بيكونوا سيئين جداً. و طبعا خلى بالك حصة الأرض لازم تتكتب في العقد.
48- حاول تروح الحي الخاص بالمنطقة اللى هتشتري فيها وشوف هل المنطقة داخلة حيز التطوير ام لا. لان فيه مناطق كتير طلع لها قرار ازالة لعمل طرق مكانها.
49- العمارة او البرج لو لسه فى مرحلة البناء خلى بالك لازم في العقد يكون مكتوب بند عدد الامتار صافي. خلى بالك اوعى يكتب لك مثلاً 120 متر تحت العجز والزيادة بدون كلمة صافى. لانك وقت الاستلام هتلاقيهم 90 متر ويتحجج ويقولك اصل الباقي طلع مناور وبروز فى البناء.
الأوراق المطلوبة لتسجيل عقار في الشهر العقاري
اهم حاجه يكون مرفق مع العقد ما يلى:
- صورة من الرسم الهندسى للعمارة او البرج ويكون معتمد من الحى.
- صوره من ترخيص البناء والرسومات الهندسية ويكون معتمد من الحى.
- تتأكد عند شراء بيت او شقة من ان الشقه ليست فى دور مخالف للترخيص.
- يفضل أن تكون الشقة مسجلة فى الشهر العقارى.
- تتأكد من توفر تسلسل عقود البيع، وايضا صورة من رخصة الأرض، خصوصاً لو الشقة غير مسجلة في الشهر العقاري.
- توفر مخالصة من شركة الكهرباء والمياة والغاز عشان تتأكد من عدم وجود فواتير قديمة مستحقة.
- كذلك لابد يكون موجود العقد النهائي المشهر للشقه.
- تتأكد من السطوح او الروف ممنوع شراؤه أو بيعه.
- يجب توفير صورة من رخصه المبنى وتكون الشقة المشتراه ضمن الترخيص.
- يجب توفر صورة من العقد النهائي للأرض.
- وثائق تفيد بسداد التأمينات الاجتماعية للمبنى، وسداد الضرائب العقارية عن الشقة.
- كما يجب توفير عقد مقاوله موثق وشهادات الاشراف على المبنى وتكون معتمدة من نقابة المهندسين.
- يجب توفير وثيقة موافقة الحماية المدنية.
- كذلك خليك عارف ان العقد الابتدائي وصحة التوقيع لاتعتبر سند ملكية ولا يؤخذ بها.
- حصة الشقة فى الأرض يتفق عليها البائع والمشتري وتكون حسب سعر الشقة، ويفضل أن يكون في العقد نسبة من الأرض.
تجربتي مع امتلاك شقة جديدة
من تجربتي عند شراء شقة جديدة او بيت خصوصاً لما حبيت أتعاقد على عدادات، طبعا لازم تشوف المنطقة كويس وتسأل أكثر من شخص عن سمعة المكان والمالك الي بتشتري منه. وضروري يكون معاك محامي واثق فيه عند التوقيع على العقد.
ومن أهم الحاجات اللى تاخد بالك منها ان تكون الشقة مسجلة فى الشهر عقاري أو على الأقل يتوفر صحة ونفاذ من المحكمة. واحذر من شراء بيت او شقة كل ملكيتها صحة توقيع فقط لان صحة التوقيع لا يعتد بيه.
وعند تطبيق القانون الجديد فى مصر لن يكون لصحة التوقيع اى فائدة، وعندما تسجل الشقة سجل صحة ونفاذ وليس صحة توقيع. وهنا نصيحة هامة جدًا. لازم تاخد نسخة من ملكية الأرض والرسومات الهندسية وترخيص البناء وتتأكد من إن الشقة من ضمن الترخيصن. وأهم شىء تاخد صورة من شهادة صلاحية المبنى للأشغال.
لأن الشهادة دي لو مش معاك هتتعب جامد عن التعاقد على عدادات المياه والكهرباء والغاز. ومجلس المدينة لن يوافق إلي بعد إحضار صورة من الشهادة دى، ودي بتكون مع مالك العمارة في ملف البناء.
ضرورة توكيل محامى عند شراء وحدة سكنية
ونصيحتي انه على الرغم من أن المشتري هيدفع مبلغ كبير في الشقة، إلا أنه بيبخل يدفع اتعاب ويجيب محامي يراجع الورق ويكتب العقد أو يراجعه. وده سبب ان ناس كتير وقعت فريسة للنصب والنصابين.
وعلاوة على ذلك اطلب من المالك صورة من الترخيص، وارجع الى الحي التابع ليه المكان. وتأكد من ان الترخيص صادر بنفس بيانات الترخيص اللى اعطاه لك المالك. يعني يكون نفس رقم الترخيص ونفس بيان الأعمال اللى مكتوب فى الترخيص، وتتأكد من تطابق البيانات زى عدد الادوار اللى صادر بيه الترخيص.
لأن اوقات بتكون التراخيص مضروبة وملهاش أصل فى الحي، او فيها بنود زيادة عن الموجودة في الحي. وطبعا تتأكد اذا كان فى اى اجراءات قانونية صادرة ضد المبنى من عدمه، ويفضل طبعا يكون معاط محامى لانه فاهم شغله كويس.
مهم كمان انك ترجع للمساحة عشان تتأكد ان مفيش مشكلة فى العمارة او تعدي علي املاك الدولة.
يفضل بلاش تشتري شقه في عماره ما عندهاش وديعة. يعنى اشتري شقة فى عمارة يكونوا بيفرضوا على مالك كل شقة يحط مبلغ كوديعة للصيانة والخدمات الأخري عشان السكان اللى بيتدلعوا ومش بيدفعوا.
تأكد من ملكية الأرض، وصورة من رخصه المبنى وهل الشقه مخالف ام لا. مع ضرورة عدم تسديد التمن كاملاً إلا بعد انتهاء البائع من المطلوب منه من تشطيب الواجهه والسلالم والاسانسير، وكتابه شرط جزائى فى حال عدم الألتزام.
ملاحظات خد بالك منها اثناء معاينة شقة أحلامك
- بص على السقف كويس شوف لو فيه تشققات.
- مهم جدا انك تسال على الجيران.
- كذلك زور الشقه وموقعها كتير اكثر من مرة.
- اسال لو فى خلاف على الشقة دى وانها فعلا ملك للبايع او لاء.
- كذلك اسال هل عدادات الشقة منفصلة ام مشتركة مع شقق اخري. عشان لو عليهم متأخرت مش تدبس معاهم، والافضل انك تفصل عدادات شقتك عنهم طبعاً.
- اسال سكان الشقة اللى تحت منها لو فى مشكلة فى السقف او الحمام بيسقط مياه عليهم.
- كذلك حاول تجنب شراء شقة جديدة فى أدوار مرتفعة او الادوار الاخيرة بالذات. حتى تتلافى مشاكل انقطاع المياه او عدم وصول المياة للادوار العالية حتى مع استخدام موتور المياه.
- حاول تسأل السكان والجيران عن مشاكل السكن فى المنطقة وهل تنقطع الكهرباء او المياه فى هذه المنطقة أم لا.
وهكذا قدمنا لكم جميع الملاحظات والاحتياطات التى يجب اخذها فى الحسبان عند شراء شقة جديدة تمليك او بيت جديد.
